Diretrizes de Infraestrutura e Construção

Infraestrutura urbana e uso coletivo

1. Ruas e calçadas

As ruas e calçadas dos loteamentos são projetadas e executadas para suportar exclusivamente as cargas normais do tráfego urbano e o uso cotidiano compatível com sua finalidade. A integridade desses elementos depende do uso adequado e da não exposição a agentes que comprometam sua estrutura.

O lançamento de água com sabão, esgoto, óleo, graxa ou produtos químicos sobre o pavimento asfáltico ou sobre as calçadas provoca a degradação dos materiais, reduz a vida útil da infraestrutura e favorece o surgimento de patologias, como fissuras, afundamentos e buracos.

2. Coleta urbana e manejo de resíduos

O correto acondicionamento e descarte do lixo doméstico integram o conjunto de medidas necessárias à preservação da infraestrutura urbana e à manutenção das condições de higiene, salubridade e organização dos loteamentos.

Os resíduos devem permanecer armazenados dentro dos lotes, em recipientes adequados e fechados, até o momento apropriado para a coleta pública, evitando a dispersão de lixo nas ruas e calçadas.

1. 2.1 O lixo doméstico deverá ser mantido no interior do imóvel até a véspera do dia programado para a coleta pública.
2. 2.2 O lixo deve ser colocado em lixeira na calçada apenas poucas horas antes da coleta, preferencialmente na noite anterior.
3. 2.3 O descarte antecipado ou permanente em vias públicas contribui para a obstrução de bocas de lobo, mau cheiro e riscos à saúde pública.

3. Projeto, aprovação e licenciamento da obra

O projeto de construção deverá ser elaborado com base no projeto urbanístico do loteamento, observando a implantação do lote, o sistema viário, os alinhamentos oficiais, os recuos exigidos e as demais condicionantes técnicas aplicáveis à unidade.

O responsável técnico pela obra deverá solicitar à loteadora os arquivos e referências técnicas necessários ao correto desenvolvimento do projeto, inclusive, quando aplicável, a base de implantação em AutoCAD ou equivalente.

Antes do início da obra, o projeto deverá ser submetido à análise da loteadora e deverão ser obtidas as aprovações e licenças exigidas pelo Município, inclusive o alvará de construção. O início de serviços sem licenciamento municipal poderá ensejar embargo da obra.

4. Demarcação, conferência do lote e divisas

Os marcos de locação e piquetes que demarcam os lotes deverão ser preservados até a conclusão da implantação inicial da obra. Antes de qualquer serviço de terraplenagem, fundação ou locação, o proprietário e o responsável técnico deverão conferir medidas, divisas, chanfros de esquina e recuos.

Caso algum marco seja removido, danificado ou encoberto, deverá ser providenciada nova conferência e remarcação antes do prosseguimento da obra, inclusive para evitar invasão de lote vizinho, de faixa de calçada ou de área pública.

Os muros de divisa deverão ser implantados integralmente dentro dos limites do lote, respeitando o alinhamento correto em relação aos piquetes e à faixa pública, sem avançar sobre o imóvel vizinho ou sobre a calçada.

5. Condições gerais de execução da obra

É proibida a execução de casas, muros, fechamentos ou estruturas provisórias com materiais impróprios ou precários, tais como lona, zinco, plástico, papelão, palha, tapumes improvisados, tábuas soltas ou entulhos, quando incompatíveis com a finalidade permanente da edificação.

Toda obra deverá manter sistema adequado para acondicionamento dos resíduos de construção, inclusive bag ou recipiente equivalente para sacos de cimento, caixas, embalagens plásticas e demais resíduos leves, sem dispersão sobre a rua, calçada ou lotes vizinhos.

Equipamentos de obra, como betoneira, serra, bancada, formas e ferramentas, deverão permanecer no interior do lote ou, quando tecnicamente necessário, sobre a calçada, sendo vedada sua permanência contínua sobre a pista de rolamento.

Materiais de construção deverão permanecer preferencialmente dentro do lote ou sobre a calçada. A ocupação parcial da rua somente será admitida quando não houver bloqueio da circulação de veículos e pedestres e quando forem adotadas medidas de proteção ao pavimento e de segurança operacional.

Quando houver necessidade de depositar materiais granulares, terra, brita, areia ou de preparar concreto, argamassa e similares sobre a pista por falta de espaço suficiente no lote ou na calçada, será obrigatório o uso de lona ou proteção equivalente sobre o asfalto, sendo proibida a execução dessas atividades diretamente sobre o pavimento.

Caminhões e veículos pesados destinados ao abastecimento da obra deverão acessar a quadra preferencialmente por pontos com meio-fio rebaixado, evitando manobras bruscas, torções, arraste de materiais e outras ações capazes de danificar o asfalto, a calçada ou o meio-fio.

6. Rampas e acessos de veículos

É proibido construir rampas, degraus, aterros, ressaltos ou quaisquer estruturas que avancem sobre o leito carroçável da via. O acesso de veículos ao lote deverá ser resolvido dentro da faixa da calçada, alinhado ao meio-fio e sem invasão da rua.

A rampa poderá ser executada por rebaixamento do meio-fio, sem sua remoção integral, ajustando-se ao nível da rua ou mantendo-se ressalto máximo de 3 cm, com quina arredondada, sempre preservada a drenagem superficial.

Quando houver remoção e recomposição do meio-fio como solução técnica admitida, a rampa deverá permanecer nivelada ao asfalto, sem avanço sobre a rua, com vedação contra infiltrações e com responsabilidade integral do proprietário pelos danos, abatimentos ou buracos que venham a surgir nesse ponto.

Diretrizes técnicas obrigatórias para edificações

7. Regra geral para controle do lançamento de água, esgoto e efluentes contaminados

É terminantemente proibido direcionar para a rua qualquer tipo de água ou esgoto proveniente do imóvel, inclusive águas cinzas e águas contaminadas, tais como água de máquina de lavar, tanquinho, tanque, limpeza em geral, piscina, lavagem de veículos, manutenção, troca de óleo ou quaisquer águas que contenham óleo, graxa, combustíveis, lubrificantes, derivados de petróleo, solventes, desengraxantes, tintas, thinner, querosene ou produtos similares.

Apenas a água da chuva poderá ser direcionada para a rua, exclusivamente quando proveniente do telhado e conduzida por tubulação própria, independente e destinada somente a águas pluviais do telhado.

8. Destinação obrigatória da água, do esgoto e das águas contaminadas do imóvel

Com base em normas técnicas, como a NBR 8160 e a NBR 12266, e nas boas práticas de urbanismo e preservação da infraestrutura pública, estabelecem-se os requisitos mínimos obrigatórios para todas as construções no Loteamento Bela Vista II, em Indiara-GO.

8.1. Esgoto sanitário

Todo o esgoto sanitário, originado de vasos sanitários, pias, chuveiros e similares, deverá ser obrigatoriamente direcionado a um sistema individual de tratamento de esgoto dentro do lote, composto por fossa séptica anaeróbica e sumidouro.

É obrigatória a instalação de encanamento e ralos em todos os pontos do imóvel que gerem esgoto, inclusive banheiro, cozinha e área de serviço, garantindo seu correto encaminhamento ao sistema de tratamento.

O sistema individual de tratamento de esgoto deverá ser implantado dentro do lote, observando-se, como referência mínima, afastamento de até 2,00 m da frente do lote e de pelo menos 1,50 m das divisas laterais, vedada a construção de fossa séptica ou sumidouro sanitário na calçada.

8.2. Águas cinzas

As águas cinzas, como água com sabão, água da piscina, água da limpeza e similares, não poderão ser lançadas diretamente na rua, devendo obrigatoriamente passar por sistema de infiltração.

A solução principal, obrigatória e definitiva para a destinação das águas cinzas é a implantação de sumidouro natural individual na calçada, destinado exclusivamente à infiltração dessas águas.

A destinação de águas cinzas para área permeável do lote deverá ser prevista em coexistência com o sumidouro natural individual, inclusive com encanamento direcionado a essa área, permanecendo o sumidouro como solução principal, obrigatória e definitiva para a destinação das águas cinzas.

É proibida a unificação da tubulação de águas cinzas com a tubulação de águas pluviais do telhado, a qual se destina exclusivamente à condução de água de chuva, não podendo receber águas cinzas, residuais ou de limpeza.

É obrigatória a instalação de ralos de captação de águas cinzas (ex.: ralo DN 100 mm) em todos os pontos do imóvel onde haja geração desse tipo de água, especialmente área de serviço, lavanderia, quintal, áreas externas e pontos de lavagem, assegurando a correta coleta e condução ao sistema de infiltração.

Além do sumidouro natural individual, o lote deverá manter área permeável com capacidade de infiltração, preferencialmente em grama ou brita, em extensão não inferior a 5% da área total do terreno, para atuação conjunta no manejo das águas cinzas e pluviais.

8.2.1. Sumidouro natural em calçada por substituição de solo (solução padrão)

1. 8.2.1.1 Deverá ser construído sumidouro na calçada, destinado exclusivamente à infiltração de águas cinzas.
2. 8.2.1.2 O sumidouro deverá ser natural, executado apenas com a escavação e substituição do solo por brita grossa, sem revestimento em concreto ou elementos impermeáveis, de forma a garantir a infiltração da água diretamente no solo.
3. 8.2.1.3 A tubulação de águas cinzas proveniente do imóvel deverá ter saída aberta no interior do sumidouro, permitindo a infiltração direta, sendo a continuidade da tubulação em direção à rua admitida apenas como extravasor, em caso de saturação do solo.
4. 8.2.1.4 A implantação do sumidouro deverá observar afastamento mínimo de 2,00 m do muro, possuir profundidade mínima de 2,00 m e diâmetro mínimo de 0,30 m, com preenchimento integral em brita nº 3 ou superior, de forma a garantir a adequada infiltração no solo.

8.2.2. Área permeável no lote (elemento complementar obrigatório)

1. 8.2.2.1 A área permeável, com brita ou grama, deverá existir como elemento complementar obrigatório, inclusive com tubulação de águas cinzas direcionada a essa área, desde que implantada em conjunto com o sumidouro natural individual.
2. 8.2.2.2 A área permeável deverá corresponder, no mínimo, a 5% da área total do lote, preservando capacidade efetiva de infiltração e não podendo ser integralmente impermeabilizada ao longo do uso do imóvel.
3. 8.2.2.3 A existência, manutenção ou eventual eliminação futura da área permeável pelo morador não compromete nem substitui a função do sumidouro natural, razão pela qual ambos deverão atuar de forma conjunta e permanente na destinação das águas cinzas.

8.3. Águas contaminadas por óleo, graxa e derivados

As águas provenientes de lavagem de veículos, manutenção, troca de óleo, limpeza de motores, peças, pisos ou quaisquer superfícies que contenham óleo, graxa, combustíveis, lubrificantes ou substâncias químicas contaminantes, tais como derivados de petróleo, solventes, desengraxantes, tintas, thinner, querosene ou produtos similares, não se enquadram como águas cinzas comuns.

Essas águas deverão ser obrigatoriamente direcionadas a reservatório específico integrante de sistema separador de água e óleo, dimensionado e executado conforme a ABNT NBR 9800, sendo vedada sua destinação ao sumidouro natural, à área permeável do lote, à calçada ou à rua, sob qualquer hipótese.

O óleo e os contaminantes retidos no sistema separador deverão ser periodicamente removidos e destinados de forma ambientalmente adequada, nos termos da legislação ambiental vigente, sendo de inteira responsabilidade do proprietário ou responsável pelo imóvel.

9. Nivelamento do terreno e drenagem pluvial

O nivelamento do terreno deverá garantir que toda a água residual descartada no imóvel escoe corretamente para o sumidouro natural e/ou sistema individual de tratamento de esgoto, impedindo o lançamento na rua.

A implantação da obra deverá assegurar que as águas pluviais do imóvel escoem pela frente do lote, em direção à rua, com passagem prévia por área permeável quando tecnicamente aplicável, sendo vedado direcionar água de chuva para lotes vizinhos.

10. Requisitos mínimos obrigatórios

Estas exigências constituem requisitos mínimos obrigatórios, indispensáveis para garantir a funcionalidade das edificações, a sustentabilidade do loteamento e a preservação do asfalto, das calçadas e da drenagem urbana.

11. Responsabilidade técnica

Este comunicado define o que deve ser feito. A forma de execução, inclusive dimensionamento, materiais e soluções técnicas, deverá ser validada pelo engenheiro responsável pela obra.

Garantia da infraestrutura e responsabilidade pelo uso

12. Efeitos do uso inadequado sobre a infraestrutura

A utilização incorreta das ruas, calçadas e sistemas urbanos gera impactos diretos e coletivos, aumentando a necessidade de manutenção, elevando custos e comprometendo a segurança e o conforto dos usuários.

1. 12.1 Água contendo sabão, detergente ou cloro acelera a degradação dos ligantes do asfalto e enfraquece sua base estrutural.
2. 12.2 Óleos, graxas e solventes causam danos permanentes ao pavimento e às calçadas, dificultando sua recuperação.
3. 12.3 O lançamento contínuo de água nas ruas contribui para infiltrações, erosões e falhas na base do pavimento.

13. Garantia das obras de infraestrutura

As obras de infraestrutura dos loteamentos estão sujeitas ao prazo de garantia de 5 (cinco) anos, contado a partir da data de entrega de cada etapa.

A garantia limita-se à execução das obras e não cobre sinistros, desgaste natural, intervenções indevidas ou danos causados por moradores, terceiros ou pelo uso em desacordo com as diretrizes técnicas do loteamento.

Não estão abrangidos pela garantia, entre outros, os danos decorrentes do lançamento de água com sabão, esgoto, óleo, graxa, produtos químicos ou quaisquer resíduos sobre as ruas, calçadas ou sistemas urbanos.

14. Responsabilidade pelo uso da infraestrutura

A infraestrutura urbana constitui bem de uso coletivo, sendo sua conservação diretamente vinculada ao uso responsável por parte dos moradores, proprietários, construtores e demais usuários.

É vedado causar dano a asfalto, meio-fio, bocas de lobo, galerias pluviais, redes de energia, iluminação pública, rede de água tratada e demais elementos da infraestrutura. Qualquer dano causado pela obra, por veículos, por materiais ou por uso inadequado deverá ser reparado imediatamente pelo responsável.

15. Manutenção do padrão do loteamento

O cumprimento das diretrizes técnicas assegura a durabilidade das ruas, calçadas e sistemas urbanos, preservando o padrão de qualidade dos loteamentos e o valor dos imóveis.

16. Comunicação das regras e medidas aplicáveis

Todas as normas aqui previstas deverão ser repassadas ao pedreiro, mestre de obras, engenheiro, arquiteto e demais responsáveis pela execução, para que a obra seja conduzida em conformidade com as exigências do loteamento e da legislação municipal.

O descumprimento destas diretrizes, bem como das obrigações previstas no contrato e na legislação aplicável, poderá ensejar advertência, notificação, embargo da obra, imposição de multa, cobrança de reparos e demais medidas contratuais e legais cabíveis.